股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为，投资者可以直接购买企业股权，也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。《2018第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经主导，同策研究院提供数据支持，旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析，能对投资者在投资这些企业是起到一定的策略参考作用，从而降低投资风险，提高资金利用效率。
今年，市场延续2017年房子是用来住的、不是用来炒的的政策基调，并保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，加快住房制度改革和长效机制建设，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。对地产行业而言，既是一门大考，同时也迎来布局的机遇。
然而对于投资人而言，哪些上市房企才具有真正的投资价值？而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金向这些标杆房企流动，从而降低决策风险。因此，对上市房企股权投资价值的判断，彰显意义。
基于此，第一财经联手同策研究院，推出《2018第一财经中国上市房企价值榜》。本研究结合房地产行业以及企业的特性，构建了上市房企综合实力评价体系，从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度，共25项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。挖掘出一批盈利能力强、运营效率高、经营稳健的具有较大股权投资价值的上市房企，为投资者提供决策参考，从而降低投资风险，提高资金投资回报率。
在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判。同时为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，我们通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来确保研究结果的权威公正。
2018年1-10月，全国商品房销售额和销售面积分别为11.59万亿元和13.31亿平方米，同比分别增长12.5%和2.2%，成交量价增速稍有放缓。尽管市场销售规模仍高于去年同期，但从2018年1-10月的销售面积和2017年全年进行对比即可看出市场已经显现出疲态。
在房住不炒的总基调下，调控手段从传统的抑制需求端向改革供给侧发生转变，各地在三限、土拍收紧、供应结构优化的组合调控下效果逐渐显现。同时，国家还加快推进长效机制的制度保障。在党的十九大上，提出了租购并举的住房制度，并提倡大力培育发展住房租赁市场， 深化发展共有产权住房试点。在控制房价快速增长的同时，完善住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的发展，为长效机制的建立保驾护航。
2018年， 规模化依然是市场的主流思维。 2018年前10月，碧桂园销售金额已突破6000亿大关至6115.5亿元，恒大销售金额5010亿元，万科销售金融4833亿元。地产三大巨头仅仅在10个月时间里，销售金额就已经达到甚至超过去年全年水平，无疑在2018年房地产市场集中度将会被再次提升。但随着万科高喊活下去之时，这些大型房企巨鳄也已经感受到了市场的丝丝寒意，房企在保持规模化的同时，负债率提升、运营效率降低等风险在不断累加。
从整个行业来看，房企规模正在不断增加。2018年1-10月销售金额超过1000亿的企业达到24家，2017年全年也仅有17家，而在4年前超过1000亿的企业也仅有7家。此外，在2017年黑马房企这个词也频频被提起，其主要用来形容过去并不知名的一些企业，在2017年里业绩却得到了爆发性的增长，新力地产、祥生地产、中梁地产就是这类企业的典型代表。在2018年，这些黑马房企依然保持着强劲的增长势头，1-10月中梁地产销售金额已突破千亿大关，祥生和新力也分别进入700亿和600亿的行列。
形成鲜明对比的是，在大型房企高歌猛进之时，中小房企依然困境重重，成长空间被不断压缩，行业两极分化严重。从1-10月房企销售金额排名情况来看，排名较后的企业不仅销售业绩低，且企业数量多，而销售金额在500亿以上的企业已经达到41家，可见企业成长趋势呈哑铃状分布。加之在房地产调控不放松，房企融资难的背景下，可预见未来一大批中小型房企将面临被市场淘汰或被大企业吞并的境遇。而实力雄厚的企业，无论在拿地、融资、投资布局等方面所呈现出的优势将会更加明显，最终市场将会向着强者恒强的趋势发展。
在《2018年上市房企股权投资价值排行榜》中，A股样本企业2018年前三季度平均营业收入123.24亿元，同比增长28.74%，低于2017年全年40.4%的同比增速，这与2018年市场环境发生变化不无关系。H股样本企业2018年中期平均营业收入186.63亿元，同比增长34.99%，高于2017年全年25.98%的同比增速。
尽管房企营收都得到了大幅的增长，但在2018年房企却不得不接受盈利能力下降的事实。2018年前三季度A股样本企业净资产收益（ROE）均值为5.4%，低于2017年同期水平0.2个百分点，同样总资产报酬率（ROA）均值同比下跌为0.92个百分点至2.12%；H股方面，样本房企2018年中期净资产收益率均值为2.14%，同比下降0.44个百分点。而2018年中期总资产报酬率均值同比下降0.46个百分点仅为0.64%。不难看出样本企业净资产收益率和总资产报酬率两个盈利指标都出现了不同程度的下滑。从盈利能力的维度来看，2018年盈利能力要低于2017年，主要是因为，企业大量冲规模导致总资产较大，资金沉淀严重。加之融资成本的不断高企，致使企业的利润规模变薄。
在近三年来，冲规模一直是房地产市场的主旋律，企业自身资产规模不断增大。2018年前三季度，A股样本房企资产规模均值为1012.79亿元，同比大幅提升27.6%，主要是因为房企在追求规模化时，借贷规模、存货规模上升所引起的,但增幅却不及2017年全年。H股样本房企方面，资产规模均值为2004亿元，同比增加29%，增幅与2017年基本持平，表明房企总资产规模增幅平稳。从获得利润的规模来看，2018年前三季度A股样本企业平均扣非净利润10.83亿元，同比增长39%；H股方面，2018年中期样本房企平均扣非净利润为22.16亿元，同比大幅增长27.3%。主要是营收规模的增长，致使企业利润规模的大幅增加。主要原因是大型房企销售规模的快速增长，其实也从反映了行业集中度的不断提高。
将榜单结合本研究以投资为主旨的特点进行分析，《A股上市房企股权投资价值排行榜》TOP10中，这些企业主要表现出企业规模较大、盈利能力强、企业规模增长速度快的特点。在TOP10企业中，总资产均超过千亿，其中万科总资产达到1.43万亿元，绿地控股总资产达到9514亿元；在营业收入方面，TOP10房企中有两家突破千亿，其中绿地控股2018年前三季度营业收入达到2330亿元，位居首位；盈利能力方面，TOP10房企平均净资产收益率达到12.44%，也远高于A股样本企业5.4%的平均水平。
在《H股上市房企股权投资价值排行榜》TOP10中，房企所呈现出的特点为企业规模、盈利能力方面与A股稍有区别。在榜单TOP10中，总资产超过千亿的房企有8家，规模较大的房企依然表现出较高投资价值，营业收入在200亿以上的房企有9家。其中，中国恒大前三季度营业收入达到3000亿元，是H股TOP10房企中营业收入最大的房企。
从企业性质方面看，A股房企中，一直以来是两级分化较为明显，大型房企往往具有央企、国企身份，不仅规模大，且通过多元化化经营提升公司整体盈利能力，在融资能力方面也强于其他中小型企业，投资价值凸显。而H股上市的内房股大多是大中型房企，且以私营企业居多，在此轮房地产市场周期中，这些企业快速冲击规模，而忽视了借贷规模不断高企，及运营效率、盈利能力的下滑，影响了整体投资价值的体现。
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