2018年底，房地产市场处于下行之际，一些新的机会却在凸显，优质商业地产的金融化，便是其一。
12月29日，越秀房地产投资信托基金公告(以下简称“越秀房产基金”)收购了杭州维多利商务中心，此前，基金刚刚出售了新都会;一出一进后，越秀房产基金的资产管理规模仍然保持在350亿，为亚洲十大REITs之一。
(图：杭州越秀·维多利中心)
作为全球首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金，越秀房产基金的愿景不止于此，未来，基金的管理规模预期将达到千亿。
值得关注的是，上市13年来，越秀房产基金的分派水平始终保持在6.5%-7%，在房地产资产投资风险越来越高的当下，其优势被更多人关注。
作为越秀房产基金的管理人，越秀房托资产管理有限公司(以下简称“越秀房托”)董事会主席林德良透露了其中的秘诀：房地产信托基金的本质是资产管理，而要持续提升资产管理水平，需要在经营、资本和财务三个方面提升。
越秀房托独创了商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化、资产管理与基金管理一体化“三位一体”的模式，摸索出一条“以商业运营为根本，以金融化为出路”的商业地产发展之路。
“房产基金的好处就是天然去杠杆”，林德良认为，房地产开发毛利逐步下降，商业地产、产业地产将拥有更好的发展前景，房产基金将在其中扮演重要角色。
资产管理之道
2005年12月21日，越秀房产基金在港交所上市，是在港上市的首批REITs，也是全球首支只投资于中国内地物业的上市REITs。
(图：越秀房产基金发展历程)
以REITs形式持有商业物业，主要涉及办公楼、零售、酒店、服务式公寓等，通过收购能够带来可观现金流及回报的物业，并透过营运优化，来取得更高收益增长。
在十几年的时间里，维持6%以上的回报率，对目前在香港上市的REITs来说都难度不小，越秀房产基金做到了。
“越秀房托本质上就是做资产管理”，对此，越秀房托行政总裁林德良颇有心得。
林德良认为，资产管理要注重经营提升、资本提升和财务提升，每个方面都不能懈怠。
“商业物业的核心是经营，”林德良说，所谓经营提升，就是对运营水平的提升，去了解租户的需求，通过精准定位客户、优化租户结构、租金与租户间的合理平衡、对超高层提供服务体系标准等来实现。
“抓住每一次可能的升租机会，同时留住原有租户”，林德良希望，这种经营提升的效果立竿见影。
经营提升强调了以客户为中心的服务理念，资产提升则更注重对所持资产的维护管理，从细节出发，保持整栋楼的竞争力。
“我们每年都会将经营收入1.5-2%都投入到资本性改造中”，林德良表示，对资产的改造也是为了提升客户满意度，来提供更好的服务。
当加息周期回转，财务提升的重要性得以凸显。作为一支在港上市的信托基金，越秀房产基金需确保借贷比率不超过港交所监管的45%上限。因此，优化债务结构、控制融资成本、加强流动性管理的财务提升，也是越秀房托进行资产管理的重点之一。
越秀房托所管理物业的净租金收益率每年在4%左右，而最终能够达到6%甚至以上的股息率/分派率，林德良表示，低融资成本功不可没。
因为较好的抗风险能力和市场认可，越秀房托的有息融资成本仅在3%左右。
这意味着，“我们的成本实际上比收入要低很多。这样去借钱，用杠杆去做融资，自然回报率就高一些，这个回报是给股东的。”越秀房托有关人士说。
“今年加息了3次，但我们的融资利率还是比平均水平低了25个点”，林德良透露。
这样的资产收益和低成本的福利，越秀房产基金都回馈给了股东。基金每年都将90%的可分派收入分派给投资者，回报率一般都达到了6.5%—7%的水平。
2018年中期，越秀房产基金总营业收入约为10亿元，同比增长10.3%;物业收入净额约7.3亿元，同比增长12.7%;实现可分派收入总额约4.23亿元，同比增长7.2%。基金单位收益率为3.06%，按年计算的分派收益率为6.12%。
收购扩张之路
香港REITs发展较为缓慢，八年来共上市11支REITs，其中睿富基金已退市。目前，10只REITs的平均总资产约为280亿人民币。
越秀房产基金无疑是其中最为活跃的基金之一。十三年以来，大股东越秀地产与越秀房托建立了覆盖“开发+运营+金融”全链条的“双平台互动”商业模式，越秀房产基金不断吸收母公司资产，资产包不断壮大。未来更要实现千亿规模。
(图：杭州越秀·维多利中心)
2018年年底，越秀房产基金再次补仓，以5.9亿的总价收购杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位，正式进驻杭州。
越秀房托有关人士表示，“杭州是我们比较看重的城市之一，G20峰会之后，杭州对写字楼的需求量大幅增长，租金增长水平达到10%以上。”
越秀房托表示，一般会选择一二线城市和具有发展潜力的区域。因为当GDP或者第三产业占比到达一定程度之后，这些城市对商业的需求量快速增长，商机巨大。这也是越秀房产基金去年进军武汉的理由。
而在上市之初，越秀房产基金从越秀地产购入了白马大厦、城建大厦、财富广场和维多利广场。
2012年，越秀房托完成了对广州国金中心的收购，这笔“蛇吞象”的交易，使得越秀REIT的资产总额猛增237.3%，达到249亿元，在亚洲REITs中位居前列。
2015年8月24日，越秀房产基金以26.27亿元收购上海宏嘉大厦(现上海越秀大厦);2017年，又以22.81亿元收购武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心等物业。
至今，越秀房产基金所持物业达到8个，遍布珠三角、长三角和华中地区，物业产权面积共约99.1万平方米，可供出租总面积66万余平方米，在租总面积约为59.5万平方米，物业整体出租率为90.1%。
在收购的主线中，越秀房产基金今年首次有了出售动作，优化资产结构。12月14日，越秀房产基金公告宣布，以11.78亿元出售在广州的越秀新都会，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益。
所得款项净额10.02亿元，部分用于支付越秀房产基金在收购武汉资产时的8.22亿元递延代价，而另一部分则用于新的收购机会。
目前，越秀房产基金收购的项目仍以大股东资产为主，但也不排斥外来渠道的资产收并购。
“目前机会确实多了起来，但外面的资产都需要挑选”，林德良表示，现在很多商业资产存在瑕疵，“特别是便宜且回报率高的”。
这些瑕疵具体体现在股权、产权、税务等方面。越秀房托特别注意购入资产的质量，在收购之前，尽调团队会进行细致的考核和调查。
提及千亿REITs的愿景，林德良表示，未来只要一两个巨型项目的注入或收购，便可带来体量和规模的大幅增长，具体还要看机会。
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