我们认为政策处于高度多变期，随时可能出台下一步新政策，目前这个时点谨慎投资是很需要的。8月23日，中国海外发展有限公司（以下简称中海）2018年度中期业绩发布会在香港举行，谈及下半年的投资策略，谨慎一词多次出现在中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国口中。
时间倒流回3月份的2017年度业绩会。彼时颜建国提出今年中海的目标是又好又快发展，首先要做的便是确保合约销售增速不低于25%，即2900亿港元。与过去的保守姿态有所不同，颜建国称，这个销售目标的确认，已经作出了比往年更快的指引。
然而，时c隔半年，中海对市场的态度再次回归到高度审慎谨慎上。
宁可错失机会，不想投错几块地
谨慎源于颜建国对今年市场基本面的四点判断：一、长效调控机制和政策渐行渐近。7月31日中央政治局对房地产市场坚决遏制房价上涨的表述不同以往，中央在控制房价方面的目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现；二、从目前调控结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓；三、房地产市场调控下半年会继续从紧；四、货币政策虽然稳健，从降杠杆到稳杠杆，但对房地产行业来讲，目前资金仍偏紧。
因势而变，主动调整拿地策略上的放缓最先反映出这一点。中报数据显示，今年上半年，中海累计吸纳土地26宗，新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出459.5亿港元。这个金额，按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算，仅完成34%。
若与同为央企的华润置地对比，华润置地上半年增持41宗土地储备，总计容建面817万平方米，中海无疑略逊一筹。
宁可错失一些机会，也不想投错几块地。颜建国表示，这个投资预算是一个动态的数字，会根据回款进度、政策与市场情况时刻调整投资节奏与规模，最近几个月，中海还处于观察期。
伴随着近期一些重点城市参与土拍的企业数量大大减少，溢价率也明显下降，保持高度敬畏之心，下半年也积极寻找机会成为中海下一步的策略。
值得关注的是，上述这些新增土地分布在国内17座城市，其中位于北京、广州、深圳三大一线城市的项目仅有6个。不过，颜建国说，接下来还是会聚焦一二线城市，包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市，把公司目前布局的60多个城市做深做透。
尽管投资趋于谨慎，但中海依然有充足的货量来保证发展。中海方面提供的数据显示，截至6月30日，中海系列公司实现新开工面积1597万平方米，同比上升43%；在建面积4456万平方米，同比增长56%，超过去年全年在建规模。
此外，中海系列公司（不含中国海外宏洋集团有限公司）在中国共有33个项目竣工，竣工总面积为580万平方米，这些年度新增货量大部分集中在下半年推向市场。
颜建国说，中海现在手头货值大约1.5万亿（港元）左右，能够保证2020年实现4000亿港元的销售目标。
高利润与严格控制负债
事实上，哪怕在年初就公开表示加快规模发展，但中海对规模扩张的追求，一直都强调是建立在服从效益的发展上。
这种规模与效益均衡发展的效果，从中报数据便可以检验出。根据2018年中期业绩报告，上半年，中海实现合约销售额1508.5亿港元，这个规模对比房企TOP3中万科的3046.6亿元、碧桂园的4124.9亿元，依然还有一定差距。
不过，从赚钱能力来看，截至6月30日，中海的毛利率从去年同期的30.5%上升5.3%至35.8%；净利润率达26.2%。
目前已经披露中报的几大龙头房企中，万科的毛利率和净利率分别约18.5%和8.6%；碧桂园的毛利率和净利率约26.5%和12.4%；龙湖的毛利率和净利率约为37.1%和24.7%；华润置地的毛利率和净利率约48.1%和24.5%。
相比之下，中海的利润水平处于行业领先位置，这一方面得益于分销费用与行政费用仅27.85亿元，在收入中的占比控制在约3.1%；另一方面有赖于低融资成本，中海的加权融资成本仅4.27%，处于行业最低水平区间。
对效益的追求不仅体现在高利润上，还包括严格控制负债。中报数据显示，上半年中海净借贷比率为28.1%，资产负债率为59.96%；银行结余与现金为1279.3亿港元，而一年内到期的银行及其他借贷、应付票据合计仅约319.12亿元。
中国海外发展副总裁郭光辉在业绩会现场称，中海下半年会按照整体经营策略、年度经营现金流以及货币资金资源回款情况，细化安排投资和融资计划，并且在整个过程中严密监控各项财务指标。对一些下半年到期或者需要偿还的负债，也会提早安排考虑。
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